เวลาที่เราจะซื้อบ้านหรือคอนโดฯ สักหนึ่งห้อง แน่นอนว่ายุคนี้ที่อะไรๆ ก็แพงไปหมด เราคงจะหาห้องที่ราคาต่ำกว่าล้านได้ยากยิ่ง ไม่ว่าจะเป็นเมืองใหญ่หรือเมืองเล็กๆ เพราะราคาที่ดินที่พุ่งสูงขึ้น ดอกเบี้ยที่ยังคงเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง การที่จะหาที่พักอาศัยในทำเลที่เหมาะสมกับความต้องการนั้นคงไม่ใช่เรื่องง่าย
แต่สำหรับประเทศจีนแล้ว กำลังเกิดเหตุการณ์ที่ราคาบ้านหรือห้องชุดร่วงลงอย่างหนัก จากสภาวะเศรษฐกิจจีนที่ชะลอตัว และไม่ฟื้นตัวดังที่หลายคนคาดหวัง จำนวนบ้านที่เหลือเกินกว่าความต้องการ ทำให้ห้องพักบางแห่งในเมืองขนาดเล็กบางเมืองต้องดั้มราคาลงอย่างหนักเพียงแค่ 1,000 หยวน หรือ 5,000 บาทก็มี
ข้อมูลจาก Anjuke หนึ่งในแพลตฟอร์มอสังหาฯ ที่ใหญ่ที่สุดของจีน เผยว่า ราคาที่อยู่อาศัยในบางพื้นที่ของเมืองต่างๆ ร่วง 27% จากระดับราคาสูงสุดเมื่อปี 2564
Anjuke เปรียบเทียบกับราคาอสังหาฯ ระดับท็อปๆ ในกรุงปักกิ่ง ซึ่งมีราคาบ้านเฉลี่ยหลายหมื่นหยวน พบว่า ราคาบ้านลดลง 1.5% ตลอดช่วง 6 ปีที่ผ่านมาจนถึงเดือนพฤษภาคมปีนี้ ขณะที่อสังหาฯ ระดับรองลงมาในเมืองฉงชิ่งลดลง 10% กว่าๆ ตลอด 5 ปีที่ผ่านมา
ขณะที่การซื้อที่อยู่อาศัยในเมืองเล็กๆ ไม่ค่อยส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาฯ ยักษ์ใหญ่ของจีน และข้อมูลการซื้อขายไม่สามารถระบุปริมาณการซื้อขายได้ แต่เทรนด์นี้ แสดงให้เห็นว่าอุตสาหกรรมอสังหาฯ กำลังที่เกิดวิกฤติในช่วงที่ตลาดอสังหาฯ จีนซบเซา ราคาบ้านใหม่เพิ่มขึ้นในอัตราที่ชะลอตัวลงในเดือนพฤษภาคมและการลงทุนในภาคอสังหาฯ ลดลงอย่างรวดเร็วในรอบมากกว่า 20 ปี
ขณะที่อพาร์ตเมนต์ราคาถูกในเมืองเล็กๆ ของจีน เช่น หวยหนาน และหรู่ชานทางตะวันออกของจีน และเก้อจิวทางตะวันตกเฉียงใต้ของจีน ถูกกว้านซื้อจากคนต่างถิ่น
นักเก็งกำไรอสังหาฯ คนหนึ่งในประเทศจีนให้ข้อมูลว่า เขาซื้ออพาร์ตเมนต์มากกว่า 10 แห่ง ใจกลางเมืองเหอปี้ ในราคาประมาณ 31,000 ดอลลาร์ หรือประมาณ 1,070,000 บาท โดยเชื่อว่าอสังหาริมทรัพย์ เหล่านี้จะให้ผลตอบแทนมากกว่าการลงทุนอื่นๆ
โดยเดือนนี้เขาได้ใช้เงินราว 18,000 หยวน หรือประมาณ 87,000 บาท ซื้ออสังหาริมทรัพย์ หลังที่ 15 ในเมืองเหอปี้ ซึ่งเป็นเมืองที่ราคาอสังหาฯ ร่วงตลอด 1 ปีที่ผ่านมา โดยส่วนใหญ่จะเป็นอพาร์ตเมนต์ 2-3 ห้องนอน ที่สร้างเมื่อ 30 ปีก่อน
อพาร์ตเมนต์บางแห่งในเมืองเหอปี้เขาจ่ายเงินซื้อไม่ถึง 1,000 หยวน หรือไม่ถึง 5,000 บาท ซึ่งยังไม่รวมภาษีและค่าธรรมเนียมต่างๆ ซึ่งนับว่าถูกมากเหมือนได้มาฟรี
นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ในจีนมองสถานการณ์นี้ว่า ผู้ซื้ออสังหาฯ ในเมืองเล็กๆ ของจีน ส่วนใหญ่ไม่ได้อยู่ในเมืองนั้นๆ มีตั้งแต่นักเก็งกำไรที่ไม่ได้สนใจอาศัยอยู่ในอพาร์ตเมนต์ที่ซื้อ
ไปจนถึงคนหนุ่มสาวที่ต้องการที่พักราคาถูกเพื่อ “นอนเฉยๆ” หรือ ถ่างผิง เทรนด์ต่อต้านวัฒนธรรมทำงานหนัก และใช้ชีวิตอยู่พอกินไปวันๆ รวมทั้งคนที่มองหาบ้านราคาถูกเพื่ออยู่ตอนเกษียณ
นักวิเคราะห์ตลาดอสังหากลับมองตรงกันข้าม โดยระบุว่า การที่ราคาบ้านร่วงต่ำลงอย่างหนัก และการกว้านซื้อบ้านในเมืองเล็กๆ ของนักเก็งกำไรอสังหาฯ เป็นสัญญาณที่แสดงให้เห็นว่า จีนซึ่งเป็นประเทศที่มีขนาดเศรษฐกิจใหญ่เป็นอันดับ 2 ของโลก กำลังฟื้นตัวอย่างยากลำบากหลังจากโรคระบาด และอาจเผชิญกับการชะลอตัวทางเศรษฐกิจ ที่จะส่งผลต่อการเติบโตของประเทศ และฉุดให้เศรษฐกิจโลกทั้งใบต้องชะลอตัวตามไปด้วย
“เนี่ย เหวิน” นักเศรษฐศาสตร์จาก Hwabao Trust กล่าวว่า การที่คนจำนวนมากซื้อบ้านราคาถูกในเมืองเล็กๆ สะท้อนให้เห็นความระมัดระวัง เพราะผู้คนไม่มีความเชื่อมั่นต่อรายได้ของตนเองในอนาคต
วิกฤตอสังหาฯ ที่ผ่านมาและยังไม่ได้รับการแก้ไข โดยเฉพาะปัญหาจำนวนบ้านมือสองล้นตลาด ทำให้คนจีนเริ่มเปลี่ยนทัศนคติว่า การมีบ้านหลายหลังไม่ได้เป็นทางเลือกที่ดีในการรักษาความมั่นคั่งเสมอไป
หลายคนเมินหน้าหนีกับการลงทุนอสังหาฯ ในประเทศ มองว่ามีแค่พออยู่อาศัยในครอบครัวก็พอ สำหรับคนที่มีเงินและมีสินทรัพย์ประเภทอสังหาฯ มากในมือก็เริ่มที่จะทยอยขายออกในวันที่ยังขายได้ เนื่องจากเศรษฐกิจจีนส่งสัญญาณซบเซาและภาคอสังหาฯ โดยรวมที่ยังไม่มีวี่แววว่าจะดีขึ้น โครงการบ้านสร้างไม่เสร็จหลายแห่งทั่วประเทศยังคาราคาซัง มีความไม่แน่นอนอยู่มาก
จนถึงปี 2023 มีบริษัทพัฒนาอสังหาฯ ในจีนได้ยื่นล้มละลายมีมากกว่า 400 บริษัท เพราะขาดสภาพคล่องอย่างรุนแรง จะขายกิจการรอให้บริษัทอื่นมารับช่วงต่อก็ยากที่จะหาบริษัทใหม่มารับ เพราะอสังหาฯ แย่กันถ้วนหน้า แถมข่าวการล้มละลายกะทันหันส่งผลกระทบต่อโครงการที่ยังดำเนินการสร้างอยู่
ทั้งนี้จีนเผชิญปัญหาหนี้เสียจนอยู่ในระดับที่น่ากังวล เมื่อช่วงปลายเดือนพฤษภาคมที่ผ่านมา ทั่วประเทศจีนมีบ้านอยู่ 6.5 แสนหลังที่ถูกนำออกมาประมูล ในจำนวนนี้ 38.5% เป็นบ้านที่ผู้ซื้อมือแรกไม่สามารถผ่อนต่อและถูกธนาคารยึดมาขายทอดตลาด ใน 5 เดือนแรกของปีนี้มีจำนวนบ้านที่ผิดนัดการผ่อนชำระหนี้มากกว่า 2.5 แสนหลังทั่วประเทศ เทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนเพิ่มขึ้นหนึ่งเท่าตัว การผิดนัดผ่อนชำระค่าผ่อนบ้านกับธนาคารส่วนหนึ่งมาจากโครงการบ้านที่ผ่อนซื้อมีปัญหาทำให้คนซื้อบ้านไม่ได้บ้านก็ไม่อยากที่จะผ่อนเงินกับธนาคารต่อ บางคนแบกภาระการผ่อนชำระไม่ไหว และปล่อยให้ถูกยึด
ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมานี้ ธนาคารขนาดใหญ่หลายรายมีจำนวนหนี้เสียเพิ่มมากขึ้น โดยธนาคาร 24 รายทั่วประเทศจีน มีจำนวนหนี้เสียมากกว่า 1 แสนล้านหยวน หรือ 5 แสนล้ายบาท เช่น ธนาคารฮาร์บิน ที่ในช่วงปี 2018 – 2023 อัตราของหนี้เสียจาก 1.73% เพิ่มขึ้นเป็น 2.85%
อย่างไรก็ตามสิ่งที่น่าสนใจคือ คนจีนเบนเข็มการลงทุนซื้ออสังหาริมทรัพย์ออกนอกประเทศเพิ่มมากขึ้น ซึ่งสถาบันวิจัยหูรุ่น (Hurun Research Institute) ได้เคยเผยบทความวิจัยในกลุ่มคนจีนเงินหนาถึงความสนใจในการออกไปลงทุนในต่างประเทศ 40%
บทเรียนหลังจากที่โควิด-19 ที่จีนดำเนินนโยบายที่เข้มงวดแต่ไร้ความแน่นอน บวกนโยบายในประเทศจีนที่ควบคุมเข้มการซื้อขายอสังหาฯ อัตราการเกิดของประชากรจีนติดลบและความต้องการซื้อบ้านในประเทศเริ่มถึงจุดอิ่มตัว ทำให้มีการโยกเงินและหาโอกาสไปลงทุนอสังหาฯ ในต่างประเทศ อย่างการลงทุนอสังหาฯ ในประเทศพัฒนาแล้วบางประเทศ ยังสามารถจะได้สิทธิพิเศษเรื่องสัญชาติหรือได้วีซ่าการพำนักถาวรอีกด้วย
ซึ่งไทยเป็นอีกหนึ่งประเทศที่เป็นกลุ่มเป้าหมายของคนจีนที่อยากออกไปซื้อ/ลงทุนอสังหาฯ โดยไทยมีปัจจัยที่เอื้อหลายประการเช่น ไทยไม่ไกลจากจีน ห้องชุดราคาไม่แพงและได้สิทธิถือครองขาด คนจีนในไทยใช้ชีวิตสะดวกสบายทำธุรกรรมอะไรก็สะดวก มีโรงเรียนนานาชาติดีๆ หลายแห่ง ค่าครองชีพไม่สูง สถานที่ท่องเที่ยวเยอะ และการรักษาพยาบาลในไทยมาตรฐานระดับโลก ดังนั้นเราจึงเห็นคนจีนจะเข้ามาซื้อและถือครองอสังหาฯ ในไทยมากขึ้นเรื่อยๆ ไม่ใช่แค่กลุ่มทุนจีนเงินหนาเท่านั้น แต่ยังรวมถึงชนชั้นกลางในจีนด้วย
