หลังผ่านวิกฤตต้มยำกุ้ง ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยกลายเป็นหนึ่งในธุรกิจที่ขับเคลื่อนเศรษฐกิจมาโดยตลอด มีโครงการใหม่ๆ ผุดขึ้นทุกปี บ้าน คอนโดฯ ถูกจองหมดเกลี้ยงในเวลาไม่นาน แต่วันนี้ภาพที่เห็นมันกลับตรงกันข้าม เศรษฐกิจไทยกำลังชะลอตัว กำลังซื้อหดหาย ที่สำคัญคือ “บ้านและคอนโดฯ ล้นตลาด”

ข้อมูลจาก KKP Research ระบุว่ามีอสังหาริมทรัพย์ส่วนเกินกว่า 200,000 ยูนิต ซึ่งอาจต้องใช้เวลาถึง 6 ปีในการระบายออก ปัญหานี้ไม่ใช่เรื่องใหม่ และมันกำลังสะสมความรุนแรงขึ้นเรื่อยๆ คล้ายกับสิ่งที่เกิดขึ้นในญี่ปุ่นช่วงปี 1990 ที่ฟองสบู่แตกจนลากยาวเป็น “ทศวรรษที่หายไป”

กำลังซื้อหาย อุปทานล้น ตลาดขยับไม่ได้

ปัญหาหลักที่ทำให้ตลาดอสังหาฯ ซบเซาลงคือ “กำลังซื้อที่ลดลง” โดยหนี้ครัวเรือนของไทยพุ่งสูงแตะเกือบ 90% ของ GDP ส่งผลให้ประชาชนเข้าถึงสินเชื่อยากขึ้น ธนาคารเองก็เข้มงวดในการปล่อยกู้มากขึ้น เพราะกังวลเรื่องหนี้เสีย

พอฝั่งผู้ซื้อมีกำลังซื้อลดลง แต่ฝั่งผู้ประกอบการยังมีสต็อกบ้านและคอนโดฯ สะสมอยู่ ฝั่งผู้ประกอบการจึงพยายามดึงดูดลูกค้าด้วยโปรโมชั่น ลดราคา หรือขยายเวลาผ่อนดาวน์ แต่มาตรการเหล่านี้กลับไม่ได้ช่วยกระตุ้นตลาด เพราะปัจจัยหลักอย่างกำลังซื้อของผู้บริโภคยังไม่ฟื้นตัว

KResearch คาดการณ์ว่าในปี 2568 จะยังมีคอนโดฯ ที่ขายไม่ออกสะสมอยู่ถึง 77,000 หน่วย โดยเฉพาะในกรุงเทพฯ ซึ่งมีสัดส่วนคอนโดฯ ค้างสะสมสูงถึง 72% ของตลาดทั้งหมด ทำเลที่ได้รับผลกระทบมากที่สุดคือ ดอนเมือง พญาไท คลองเตย บางนา และหนองแขม

ไทยกำลังเดินซ้ำรอย “ทศวรรษที่หายไป” ของญี่ปุ่น?

สถานการณ์ที่ไทยเผชิญอยู่ตอนนี้คล้ายกับสถานการณ์ที่เคยเกิดขึ้นที่ญี่ปุ่นในช่วงปี 1990 ในยุคนั้นญี่ปุ่นเผชิญกับภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง ตลาดอสังหาริมทรัพย์พังทลาย ราคาบ้านและที่ดินตกฮวบ และที่สำคัญที่สุดคือการใช้จ่ายและการลงทุนหยุดนิ่ง

ในกรณีของไทย เรากำลังเผชิญ กับการเติบโตทางเศรษฐกิจโตต่ำ หนี้ครัวเรือนสูง การลงทุนภาคเอกชนลดลง และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ถูกบีบจากภาวะเงินเฟ้อและค่าครองชีพสูงขึ้น ถ้าปล่อยให้สถานการณ์เป็นแบบนี้ต่อไป อสังหาริมทรัพย์ไทยอาจเข้าสู่ภาวะถดถอยไม่ต่างจากญี่ปุ่นในอดีต

ปัจจุบัน แม้ว่ากำลังซื้อของผู้บริโภคจะลดลง แต่อาคารราคาระดับกลาง (5-10 ล้านบาท) กลับเพิ่มขึ้นกว่า 10% ซึ่งสะท้อนถึงความไม่สมดุลในตลาด อสังหาริมทรัพย์เหล่านี้ถูกซื้อไปโดยนักลงทุนที่มองหาการเก็งกำไรหรือถือครองเพื่อปล่อยเช่า มากกว่ากลุ่มที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง

อสังหาฯ ไทยรอดหรือร่วง? เกมนี้ต้องเปลี่ยนก่อนจะสาย

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญวิกฤตจากกำลังซื้อที่หดตัว หนี้ครัวเรือนพุ่งสูง และสต็อกบ้าน-คอนโดฯ ที่ล้นตลาด แม้มาตรการลดค่าธรรมเนียมและโปรโมชั่นต่างๆ จะช่วยพยุงสถานการณ์ในระยะสั้น แต่ในระยะยาวเราจำเป็นต้อง “เปลี่ยนเกม” เพื่อให้ตลาดฟื้นตัวอย่างแท้จริง

หนึ่งในทางออกสำคัญคือ “การดึงดูดเม็ดเงินจากต่างชาติ” เช่นเดียวกับที่ “สิงคโปร์ “ ที่ใช้นโยบายดึงดูดนักลงทุนต่างชาติ หากต่างชาติต้องการซื้อบ้านเดี่ยวต้องขออนุญาต ส่วนคอนโดฯ เก็บภาษีซื้อขายสูงถึง 60% ป้องกันเก็งกำไร ไทยเองควรให้ต่างชาติถือครองคอนโดฯ มากขึ้นในบางพื้นที่ (กรุงเทพฯ พัทยา ภูเก็ต เชียงใหม่) พร้อมออก วีซ่าระยะยาว ดึงดูดนักลงทุนที่ต้องการมาพำนัก

อย่างไรก็ตาม รัฐบาลก็ไม่ควรเปิดเสรีจนเกินไป การให้ต่างชาติซื้อบ้านเดี่ยวหรือที่ดินแบบไร้ข้อจำกัด อาจทำให้คนไทยเองซื้อบ้านได้ยากขึ้น และทำให้ราคาพุ่งสูงจนเกิดปัญหาเหมือนฮ่องกงหรือแวนคูเวอร์ ทางออกที่เหมาะสมคือการกำหนดเงื่อนไขให้รัดกุม เช่น ต้องถือครองระยะยาว หรือลงทุนในธุรกิจไทยควบคู่กัน เพื่อให้เศรษฐกิจได้รับประโยชน์จริง

สถานการณ์ตอนนี้ชี้ให้เห็นว่า ตลาดอสังหาฯ ไทยกำลังยืนอยู่บนทางแยก จะปล่อยให้เกิด “ทศวรรษที่หายไป” แบบญี่ปุ่น หรือจะพลิกเกมด้วยมาตรการเชิงรุก?

มาตรการระยะสั้นช่วยให้ตลาดไม่ทรุดไปมากกว่านี้ แต่ถ้าจะให้แข็งแกร่งจริง ต้องมองไกลกว่านั้น การดึงกำลังซื้อจากต่างชาติไม่ใช่การขายชาติ แต่มันคือการเติมเงินเข้าระบบเศรษฐกิจ เพื่อให้ตลาดเดินหน้าต่อไปได้

ที่มา
– อสังหาไทยเสี่ยงซึมยาว, (2025), KKP Research
– ศูนย์วิจัยกสิกรไทย